פסק-דין בתיק פר"ק 291-93

1.         מהות ההליכים

המחלוקת המשפטית בין הצדדים מתייחסת לזכאותה של עיריה להתנות את המצאתו של  אישור לצורך רישום עסקת מכר של מקרקעי חברה בפנקסי המקרקעין (להלן: "האישור"), בתשלום חובות היטל השבחה וארנונה על ידי כונס נכסים.

המקרקעין הם חלקה 8 בגוש 30128 בדרך בית לחם 143 בירושלים (להלן: " הנכס" או "המקרקעין").

בקשת הכונס אשר מימש את הנכס הוגשה, במקורה, עקב סירובה של העיריה להמציא אישור כאמור עקב חוב ארנונה נטען.  

מאוחר יותר טענה העיריה כי קיים חוב אף בגין היטל השבחה אשר על קופת הכינוס לשאת בו.

החוב הנטען בגין היטל השבחה עומד על סך של 422,249 ש"ח ובגין ארנונה - על סך של 1,360,418 ש"ח.

במסגרת הסדר אליו הגיעו הצדדים, אשר ניתן לו תוקף של פס"ד, נקבע כי בקופת הכינוס יופקד סך של 2,642,061 ש"ח עד להכרעה במחלוקת בין הצדדים.

2.         טענות הצדדים

העיריה טוענת כי ביום 15.10.2001 אושרה תכנית 3485ב' אשר בעקבותיה הושבח הנכס. כל עוד לא ביקשה החברה לממש את זכויותיה במקרקעין, ועל אף העובדה שתכנית 3485 ב' המשביחה אושרה מספר שנים קודם לכן, לא הייתה החברה חייבת בתשלום בפועל של ההיטל ולועדה המקומית לא היתה עילה משפטית לגבות את התשלום בפועל. מאחר שהזכויות במקרקעין מומשו על ידי מכירתם בשנת 2009 -  הרי שבמועד זה חל חיוב בתשלום היטל השבחה. 

העיריה טוענת כי נסיבות מקרה זה שונות מנסיבות פסה"ד שניתן בבג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה פד"י מ"ג (1) 89, שכן  שם דן בית המשפט בחוב היטל השבחה של חברה המצויה בהליכי פירוק.

בענייננו מדובר בהליכי כינוס בלבד ויש הצדקה לחייב את קופת הכינוס בהיטל ההשבחה מקום שהיא זו שנהנית מהשבחת הנכס.

עוד טענה העיריה כי לנוכח העובדה שבבית המשפט העליון תלויים ועומדים הליכים בשאלות זהות  - בג"צ 7009/0 4 עירית הרצליה נ' היועץ המשפטי לממשלה, ע"א 6369/05 טפחות בנק למשכנתאות לישראל נ' עירית רמלה ו - ע"א 9729/06 עירית רעננה נ' עו"ד ישי בית און, כונס נכסים ואח'  - יש לעכב את ההליך הנוכחי עד להכרעת בית המשפט העליון.   

הכונס טוען, מנגד, כי החבות בתשלום היטל השבחה נוצרת במועד אישורה של התכנית וכי ההלכה המשפטית בעניין זה היא כפי שנקבע בענין קהילת ציון.

לטענתו, אף העירייה אינה חולקת על כך שלפי הדין החל כיום אין כונס הנכסים חב בהיטל השבחה, אלא שהעיריה מטילה את יהבה על האפשרות שתשונה ההלכה בעניין זה.

נטען כי תכנית 3485 ב' נכנסה לתוקף ביום 15.10.2001 כחמש וחצי שנים עובר למתן צו הכינוס על המקרקעין. מכאן עולה כי העיריה יכולה וצריכה הייתה לגבות את היטל ההשבחה בסמוך למועד כניסת התכנית לתוקף, שאז עוד ניתן היה לגבותו מקופת הסדר הנושים של החברה.

בכל הנוגע לחיוב קופת הכינוס בתשלום חובות הארנונה בגין המקרקעין, טוענת העירייה כי חוב הארנונה רשום ע"ש חברה בשם מרכז היהלומים הלאומי (ממ"ש) בע"מ (להלן : "ממ"ש") מאז 11.8.98. לטענתה, יש לראות בממ"ש ובחברת אנ. די. סי  משום גוף אחד.

לדברי העיריה "חברת ממ"ש המחזיקה בנכס נשוא הבקשה, ובעלת חובות הארנונה וחברת אנ. די סי, והבעלים של הנכס, חד הם".

את מסקנתה מבססת העירייה על כך שמנתוני רשום החברות עולה כי בעלי המניות בחברות אלו זהים, ועל העובדה שחברת ממ"ש היתה מעורבת בכל ההליכים הקשורים לאנ.די.סי ואף נטלה על עצמה חלק מחובותיה והתחייבויותיה.

מאחר שהכונס טען כי המחזיקה בפועל במקרקעין, מאז ספטמבר 2005, היתה חברה בשם תכשיטי כפריס בע"מ, בעלת השליטה בפועל בממ"ש עד ליום  31.3.2004, וכן לנוכח טענתו כי מכוח הסדרים לפרעון החוב שנערכו מול כפריס ומול ממ"ש - עולה כי העיריה סברה שיש ליחס את חובות הארנונה למחזיק בפועל, טענה העיריה כי מדובר בשלוש חברות הקשורות אחת לשניה בקשר הדוק וסבוך, כאשר ערבוב נכסים באמצעות אשכול חברות הינו עילה להרמת מסך ההתאגדות.